不動産投資を活用した節税

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不動産評価を利用して節税

税金には様々な種類がある

税金には、日常生活で身近に感じている消費税のほか、所得税や法人税、相続税など、名前は聞いたことがあるものから、温泉の入湯税、ゴルフ場利用税などの聞きなれないものまでさまざまな種類があります。

なかには、東日本大震災からの復興を目的とする復興特別所得税のように新設されるものや、反対に、役目を終えて廃止されるものもあるので、すべての項目を列挙することは不可能です。

不動産所得での節税とは

税金の計算方法は、納税者が個人か会社(法人)で異なる場合が多く、個人の税金の中でも主たる部分は、収入に対する所得税と、資産に対する贈与税、相続税があります。

サラリーマンなどの給与所得者は、毎月の給与から所得税を源泉徴収して、年末に会社で年末調整をしてもらうことで、他に所得がなければ確定申告をする必要はありませんが、不動産投資による所得は不動産所得として、1月から12月の1年間を計算期間として計算し、給与などの他の所得と合算して確定申告と納税をします。

不動産所得の計算では、借入返済は利息だけが経費になって、元金部分は必要経費になりませんが、設備の減価償却費は、購入した年を除いて支出がなくても必要経費を計上することができます。そのため、手元のキャッシュフローがプラスになっていても、不動産所得の金額が赤字になっていれば、給与などの他の所得と通算することで節税になります。

評価額の計算方法を活用して相続税や贈与税を節税しよう

もう一つは、資産課税の節税効果です。不動産の時価(現金化した場合の価値)は、所有者が売りたいという金額と、買い手が買いたいという金額がマッチして始めて決まりますが、税金の計算上は評価のルールが決まっています。贈与または相続する場合の不動産の評価方法は、路線価を基礎に計算する相続税評価額をベースにします。

相続税評価額は建物の利用状況を反映して増減しますが、貸家の評価は、賃借人がいると自由に処分や利用ができなくなることから、自己利用の場合より評価額が3割から4割程度減額することができます。たとえば、現金で持っている1千万円は、相続税評価額も額面通りですが、1000万円の価値の不動産の場合、路線価を使って計算する評価額は通常7割から8割程度、さらに賃貸経営している場合は、その金額から3割から4割程度、評価額を抑えることができます。

評価額の計算方法を活用すれば、現金や預金で持っている財産よりも相続税や贈与税を節税することができます。また、相続時精算課税を利用して、生前に貸家を子などに贈与すれば、贈与以後に貸家から生じる所得は親ではなく子に移転することができます。

編集部 担当デスク C